論第三方評估對大型房地產建筑工程質量安全的提升

摘要：近年來，我國社會經濟快速的發展推動了建筑行業的大發展，大型房地產的開發也越來越多，居所對于群眾來說，是一種安全感，也是一項極其重要的生活環境，經濟和生活都在發展，自然的，群眾對自己的居所環境也有了更高的要求。然而因為房屋住宅工程質量事故引起的一系列問題，給國家或者個人都帶來了諸多損失。為了防止事故的發生，對建筑工程，尤其是各大型房地產建筑工程質量的定期評估是非常必要的一件事情，利用第三方評估來及時發現質量隱患，帶來建筑和群眾的安全。

　　引言：在建筑工程質量管理體系中，第三方評估發揮了不可替代的作用，自從20年前引入了體系，全國的工程質量滑坡形勢得到了強力的扭轉。第三方評估擁有公平獨立的檢測系統，能夠保證建筑工程的質量，現階段，因為工程質量引發的事故讓我們不寒而栗，盡管建設相關部門等出臺了一些管理文件，仍然無法全然遏制這個趨勢，我們需要的正是第三方評估和檢測，將質量管理和安全管理制度體系進一步完善。

　　一、我國房地產建筑物的安全監管現狀分析

　　我國歷來都很關注城市房屋建筑物的安全，并且也頒布了一系列與建筑物安全相關的法律法規;采取了包括行政審批、行政許可、定期檢查、不定期巡查、備案等一系列管理方法和手段;形成了一套行業管理、行政監察的監管體系，建筑物從前期規劃到使用報廢的各個階段都涵蓋在內。但是由于我國的計劃經濟體質曾經歷過較長的時期，傳統習慣和傳統體質對政府的監管方式和監管思路還有這一定程度上的影響。目前我國建筑物的安全行政監管有著以下特點：

　　1.行政管理條塊分割體制

　　目前，在我國的行政管理體制中，建筑物安全公共管理職能按工種和階段分屬于不同的部門承擔。城市規劃部門的職能是建筑物的選址階段;建設行政部門的職能是設計和施工階段;城市房產主管部門的職能是使用階段的房屋建筑結構安全;而消防部門的職能則是建筑物防火安全;然而電梯等特種設備的安全又是質量技術監督部門的職能。這樣的條塊分割的行政管理體制漏洞百出，一方面造成了多個政府管理部門監管建筑物業主，大大增加了社會成本;另一方面各部門職能界面的交叉處，很有可能因為界面的不清而導致了一些領域沒有部門管理或重復管理的情況，因此既浪費了寶貴的管理和執法資源，也留下了監管隱患。

　　2.建筑物使用階段的監管缺失

　　隨著房屋建筑物使用時間的增長，大量的房屋建筑物的建筑部件、建筑結構和建筑設備的質量安全問題變得更加顯著。但是因為建筑物長期以來其安全管理上形成了“輕管理、重建設”的監管思路，我國政府雖然通過嚴控審批手續、設置行政許可等手段預防階段可能存在的組織風險和管理，通過委托安全監督站、質量監督站等監督機構進行實體檢查來控制建筑物的實體生產和質量安全，但是卻較少關注對建筑物使用階段的安全管理。

　　3.行政管理監管資源與目標存在矛盾

　　不同于建筑物使用階段的監管缺失，各級政府較為關注的是建筑物建設階段的生產安全和質量。政府主管部門不但監管了建設市場各方主體，還通過安全監督站、質量監督站等機構對建設階段的現場安全、實體質量等實施直接監管。隨著城市建設規模的日漸擴大，有限的行政監管資源變得越發難以應對全面的監管。

　　4.應急式的安全管理機制

　　當前政府對建筑物使用階段的管理最主要的體現是在對城市危險房屋的管理上。但是就算如此，政府的監管力度和監管范圍也明顯不足。在很多情況下，政府相關部門往往是在某些建筑物出現了安全意外事故后，才會突擊組織檢查建筑物本身可能存在的安全隱患，這種應急式的管理體制是無法有效的預防建筑物的風險的。

　　二、第三方評估制度在國外的實行

　　1.投保單位的安全生產被保險公司嚴格的控制著，如果生產企業的體系不健全，則其項目將被撤保。保險公司對投保單位進行各種明察暗訪，大多采取圖文的形式進行證據保留，會以提高保費等方式來迫使欲投保單位企業加強各項安全要素，如果無法達成統一，則撤保。在日本，根據法律，無保的企業是承包不了工程項目的。這樣的制度，大大降低了日本在建筑安全事故方面的發生率。

　　2.新加坡一直一來都以法制著名，在建筑安全方面的監管也不例外。他們的行政機構會接受來自社會各類機構對于建筑施工項目安全要素的檢查結果，這些社會結構包括了社會義務人士、住宅業主外聘的中介機構和業主本身，他們都可能成為執法證據的來源，不合格的建筑項目將被處以重罰。

　　3.在美國，工程師是一個社會地位很高的職業，他們被冠以全能的職業類型，政府、業主、銀行以及保險機構等都會廣泛的采用他們所出據的管控證據，這是各講信用的社會，企業如果存在安全要素的缺失，是會直接導致他們信用的損失的。

　　三、第三方評估的重大意義

　　在大型房地產的建筑工程項目施工階段的安全管理中，第三方安全評估的引入對整個施工階段的安全來說是非常必要的。隨著建筑規模的日漸增大，施工安全管理也變得越來越復雜，特別是大型的房地產需要用到大型的設備和復雜的工藝，施工安全管理主要依靠的是監理單位、建設單位、施工單位和施工安全監督站等進行多層面的管理，而這些單位和機構往往會缺少一些專業人才，他們多半都是照本宣科的按照《建筑施工安全檢查標準》來進行檢查，這樣的檢查是很難從根本上保證發現并排除事前的安全隱患的，通常都是很被動的。

　　他們習慣性的把希望寄托在施工單位身上，這樣的依賴一旦發生了安全事故，通常都會造成比較大的人員傷亡和損失。而為什么會出現這種被動的處理情況，主要是因為建設單位和監理單位考慮到了他們自己的自身經濟利益和一些條件限制。他們通常不會安排專業或有經驗的人員進行管理和監督檢查，就算在一些個別的大項目中安排了專業人員，但由于受限于人才的流失或項目的變化，都是很難保證的，也由于行政資源條件的制約，造成更加難以安排相關專業人員進行安全管理。

　　在很多城市里，經常會出現施工安全監督站里一個人為一個監督小組為幾十個甚至上百個工地進行監督。面對這樣的情況，最基本的日常監督工作都很難進行了，更別說加強每個項目的安全管理了，他們多半是走走形式兼顧不及的。但是如果政府因為這樣而加大行政資源的投入，往往可能造成參與管理過深、產生腐敗權利和一些不利于政府本旨的不好方向。

　　第三方評估企業是社會單位，他們有為自己的行為獨立承擔法律責任的能力，同時也更加容易受到監理、施工和業主所在單位的迫使，更加快捷有效，客觀公正的進行工作的開展。這樣有利于政府部門抽離一些日常安全事物而重點的去加強行政執法管理，避免政府部門顧及不暇于監督與加強雙方面，達到更加節省行政資源并產生更大實質用處、減少腐敗和提高政府誠信度的目的。

　　四、結束語

　　在我國發展的現階段，大型房地產企業在全國范圍內紛紛進行著布局和規劃，模式更是多種多樣，發展跨區域多項目的模式也得到了常態化的實現。

　　從客戶的角度來說，大多業主不再是單一的追求住宅的基本居住功能，而更加看重的是住宅的質量和品質。如果在住宅建設工程上出現了質量問題，則將會給項目投資者(房地產單位)帶來形象上的巨大影響。跨區域多項目的各項質量水平均衡了，整體的質量管理水平也提高了才是各大型房地產企業最為關注的焦點。因此，大型房地產企業引入第三方評估其工程質量有著非常重大的現實意義，也有著勢在必行的必要性。

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　　來源：中國期刊網，林容琥

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